Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen

Unternehmerisch sinnvolle Umwandlungen und Reorganisationen können von ihren grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen negativ beeinflusst werden. Der Grunderwerbsteuersatz kann dabei – in Abhängigkeit von der Lage des Grundbesitzes – bis zu 6,5 % betragen und damit eine signifikante Belastung darstellen.

Oftmals wird im Vorfeld von Umwandlungen nach Möglichkeiten gesucht, die grunderwerbsteuerliche Belastung zu vermeiden.

So auch im Fall von A und B, die zu je 50 % an der Immobilien-GbR beteiligt sind. Die Immobilien-GbR hält in Deutschland belegene Grundstücke und Gebäude.

 

A und B wollen aus Haftungsgründen den Grundbesitz der GbR in eine GmbH & Co. KG transferieren. An dieser GmbH & Co. KG sind sie sodann als Kommanditisten ebenfalls zu jeweils 50 % beteiligt. Hierzu ist angedacht, die Immobilien-GbR mit Wirkung zum 01.07.2016 in eine GmbH & Co. KG umzuwandeln.

A und B fragen ihren Steuerberater, ob bei dieser Reorganisation ihres Geschäftsmodells Grunderwerbsteuer entsteht.

Direkte Umwandlung der Immobilien-GbR in eine GmbH & Co. KG

Umwandlung der GbR in eine GmbH & Co. KG

Abb. 1: Umwandlung der GbR in eine GmbH & Co. KG

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft dann, wenn es den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet.

Weiterhin ist der Übergang des Eigentums nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG dann steuerpflichtig, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet, und es keiner Auflassung bedarf.

Der Steuerberater erklärt zunächst, dass eine Einzelübertragung der Immobilien von der GbR hin zur KG grundsätzlich Grunderwerbsteuer auslösen kann.

Jedoch ist eine Befreiungsvorschrift anwendbar, sofern A und B die hierfür einschlägige fünfjährige Behaltensfrist beachten.

Umwandlung mit Umweg über eine OHG

Da A und B eine solche Behaltensfrist ablehnen, schlägt der Steuerberater den folgenden Umweg vor:

Umwandlung mit Umweg über eine OHG

Abb. 2: Umwandlung mit Umweg über eine OHG

Um den Umweg gehen zu können, müssen sich A und B zunächst der Vorschrift des § 105 Abs. 2 HGB bedienen. Danach kann die Immobilien-GbR durch Eintragung der Firma ins Handelsregister die Rechtsform einer OHG annehmen.

In einem nächsten Schritt ist unter Veränderung des GbR-Gesellschaftsvertrags eine GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) aufzunehmen.

A und B übernehmen sodann die Stellung als Kommanditisten. Der Steuerberater führt aus, dass die GbR konsequenterweise ohne Vermögensübergang und ohne Rechtsträgerwechsel als KG fortbesteht.

Ertragsteuerlich ergibt sich die Konsequenz, dass die früheren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der zuvor vermögensverwaltenden GbR unter Nutzung der GmbH-&-Co.-KG-Struktur Einkünfte aus Gewerbebetrieb darstellen (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG).

Wäre die GbR indes gewerblich tätig gewesen, würde die KG die Buchwerte fortführen. Es bliebe bei gewerblichen Einkünften. Weitere Konsequenzen ergeben sich nicht.

Grunderwerbsteuerlich bildet diese Reorganisation einen grundsätzlich steuerneutralen Weg. Wie bei einem Formwechsel ist das Prinzip der Identität des Rechtsträgers und der Kontinuität seines Vermögens gewahrt.

Infolgedessen tritt durch die Umwandlung kein Rechtsträgerwechsel ein. Die unmittelbare dingliche Zuordnung des deutschen Grundbesitzes zur GmbH & Co. KG ist daher nicht steuerbar (siehe auch BFH, Beschl. v. 04.12.1996 – II B 116/96, BStBl II 1997, 661; BFH, Urt. v. 07.07.2004 – II R 3/02, BStBl II, 1006; BFH, Beschl. v. 07.09.2007 – II B 5/07, BFH/NV 2007, 2351).

Die von A und B beabsichtigte Vorgehensweise sollte demnach keine Grunderwerbsteuer auslösen.

Weiterführung: Umwandlung der KG in eine GmbH

A und B fragen sich, ob diese Grundsätze auch dann anwendbar sind, wenn die KG in eine GmbH umgewandelt wird. Schließlich bietet die GmbH ebenfalls eine Haftungsabschirmung, ohne dass A und B als Kommanditisten zur Rechenschaft gezogen werden.

Umwandlung der KG in eine GmbH

Abb. 3: Umwandlung der KG in eine GmbH

Der Steuerberater zeigt zunächst auf, dass die Umwandlung ertragsteuerlich nach den Vorgaben des § 20 UmwStG abgebildet werden könnte. Konsequenterweise kann sie dann steuerneutral vollzogen werden. Jedoch kann bei dieser Ausgangslage die Grunderwerbsteuer wohl nicht vermieden werden (siehe gleichlautende Länder erlasse v. 09.10.2013, z.B. FinMin NRW – S 4518 – 1 – V A 6, BStBl I, 1375).

Alternativ bietet sich auch hier ein Formwechsel an. Der Formwechsel der KG in eine GmbH stellt grunderwerbsteuerlich ein Nullum dar (siehe etwa Pahlke, GrEStG, § 1 Rdnr. 23). Daher würde bei dieser Vorgehensweise also keine Grunderwerbsteuer anfallen.

Praxistipp: Allein aus grunderwerbsteuerlichen Gesichtspunkten sollte A und B empfohlen werden, einen Formwechsel durchzuführen. Falls die GbR direkt in eine GmbH umgewandelt werden soll, empfiehlt es sich, einen Umweg über die OHG oder eine KG zu nehmen.

Fazit: Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung von einer GbR in eine Gmbh & Co. KG

Die Bundesländer haben in den letzten Jahren zwar kräftig an der Grunderwerbsteuerschraube gedreht. Spitzenreiter sind Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, das Saarland und Brandenburg mit einem Steuersatz von jeweils 6,5 %, während die Schlusslichter Bayern und Sachsen immer noch am ursprünglichen Satz von 3,5 % festhalten.

Jedoch muss nicht jede Umstrukturierung, Reorganisation oder Akquisition einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft zur Festsetzung von Grunderwerbsteuer führen. Wie Sie als Begleiter von Umstrukturierungen die Steuerpflicht mit einer zielgerichteten Gestaltung (hier: Formwechsel) vermeiden können, ohne dass grunderwerbsteuerliche Behaltensfristen ausgelöst werden, hat dieser Beitrag gezeigt.

Ähnliche Beiträge

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.